위반건축물이란?
말 그대로 건축 관련 법령을 위반해서 지어진 건축물을 의미하는데요.
우리나라에서는 건축법, 주차장법, 소방법, 도시계획법 등을 기준으로 건축물의 구조나 용도, 위치 등을 규정하고 있습
니다. 이 기준을 어기는 건축물이 "위반건축물"로 간주됩니다.
*건축법 등 관계 법령에 맞지 않게 건축·증축·개조한 건물
위반건축물의 대표적인 유형
> 무단증축: 허가없이 건물을 높이거나 면적을 늘리는 경우
> 용도위반: 주택으로 허가받은 건물을 무단으로 상가, 공장 등으로 사용하는 경우
> 건축선 침법: 도로에 너무 가깝게 짓거나, 정해진 건축선을 지키지 않은 경우
> 무허가 건축: 허가 자체를 받지 않고 지은 건물
> 불법 가설물 설치: 옥상 또는 외부에 불법으로 창고, 천막, 컨테이너 등 설치한 경우
위반건축물로 지정되면?
1) 행정처분:
자치단체에서 시정명령→ 이행안하면 과태료, 이행강제금 부과
2) 부동산 거래 불이익:
◆ 위반 사실이 등기부등본이나 건축물대장에 표기됨
◆ 대출, 매매, 리모델링 허가 제한이 생길 수 있음
3) 철거명령: 경우에 따라 강제 철거 대상이 될 수도 있음
위반건축물 확인 방법
건축물대장 또는 토지이용계획확인서에서 "위반건축물" 표시 여부 확인 가능
건축과(구청/시청)에 문의하면 자세한 정보 확인 가능
위반건축물이 문제인 이유
> 안전 위험: 구조적으로 부실하거나 화재·지진에 취약할 수 있음
> 도시 미관 해침: 무분별한 증축이나 용도 변경은 도시 계획에 혼란을 줌
> 불법 이용 증가: 불법 고시원 또는 숙박업 등으로 전용되어 사회적 문제를 유발
위반건축물 양성화란?
건축법령을 위반해 지어진 건축물이라 하더라도 일정 요건을 갖추면 이를 사후에 합법적으로 인정해주는 절차를 말합
니다. 단, 모든 위반건축물이 양성화될 수 있는 것은 아니며, 법적 기준과 절차를 충족해야만 가능합니다.
위반건축물 양성화의 대표적인 두 가지 방법
1. 추인제도
추인제도는 일반적으로 양성화가 가능한 가장 보편적인 방법으로 이는 건축 당시 허가를 받지 않았지만 현재 건축법
령 기준에는 적합한 경우 적용됩니다. 절차상의 위반은 있었지만 구조 또는 용도 등이 법적 기준에 부합하면 양성화가
가능합니다.
[추인제도 적용요건]
● 소유권이 변경되었더라도 양성화 가능
● 무허가, 미신고 건축물일지라도 현재 법규에는 저촉되지 않을 것
● 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 제한, 일조권 등 현행 건축법에 위반되지 않아야 함
● 이행강제금 1회분 납부 필요
2층 단독주택을 지을 때, 신고를 누락했지만 건폐율과 용적률이 여유있고 주변 민원도 없을 경우 양성화 가능성 높음
2. 특정 건축물 정리에 관한 특별 조치법
이 방법은 한시적으로 운영되는 특별법에 따라 적용되며, 일반적으로 서민 주거 안정과 재산권 보호를 목적으로 시행
되는데요. 최근 2014년에 한차례 시행되었으며, 현재 관련 법안이 국회에 상정 중입니다.
주요대상
● 2012년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 주거용 건축물
● 전용 85㎡ 이하 다세대, 연면적 165㎡ 이하 단독주택, 330㎡ 이하 다가구주택 등
● 자발적 시정이 어려울 정도로 경제적 사정이 있는 경우
● 위반행위 발생 후 1년 이상 경과한 건축물
위반건축물 양성화 절차
양성화는 신청만으로 되는 것이 아니라, 아래와 같은 절차를 통해 이루어 집니다.
1. 사전조사: 관할 시청 또는 구청을 방문하여 해당 건축물이 양성화 대상인지 확인
2. 서류 준비
건축물대장, 설계도면, 현장조사서, 사진 및 시공 기록, 구조안전 확인서 등
3. 신청서제출
4. 현장심사
5. 조건부 허가
6. 이행강제금 납부 및 사용승인