안녕하세요. 복덕방뉴스입니다.
최근 뉴스를 보면 전세사기 관련 소식이 많이 보도되고 있는데요.
제 주변에도 피해자가 있습니다..
자가주택을 소유하신 분들이라면 상관없는 이야기 이지만
전세/월세 형태로 거주하시는 분들이라면
이러한 전세사기 관련 뉴스를 주의깊에 보셔야 할 필요가 있겠습니다.
주택 보급률은 이미 102%를 넘어섰는데
자가 주택 보유율은 60%정도 밖에 안되다보니
아직도 남은 국민40%는 전세/월세 의 거주형태로 살고있는 셈입니다.
전세사기를 보고 있다는 많은 분들이 있음에도 불구하고
현재 전세형태로 거주하고 있는 분들은 부동산 정보에 대해서
잘 모르시는 경우가 많습니다.
그래서 이번 시간에는 역전세, 깡통전세, 전세가율 등
부동산 기본정보에 대해서 적어보려고 합니다.
깡통전세의 뜻
깡통전세란 말을 많이 들어보셨을 텐데요.
깡통전세는 전세보증금이 주택의 매매가액과 비슷하거나
그 이상인 경우를 의미합니다
EX) 2억원 짜리 다세대 주택
해당 주택을 전세로 임대차 할 경우 전세보증금이 1억 5천
여러분들은 이 상황에서 전세계약을 체결하실 건가요?
이러한 주택의 경우 전세가율이 75%에 해당됩니다.
일반적으로 전세가율이 70%를 넘게 될 경우
해당 주택의 가치대비 전세보증금이 높아고 하여
깡통전세 라고 보는 경우가 많습니다.
깡통전세를 주의해야 하는 이유?
바로 해당 주택에 설정되어 있는 근저당권(대출) 때문이라고 할 수 있습니다.
주택을 매수할 경우 임대인들은 일반적으로 갭투자를 활용하는데요.
자신의 돈을 투자하기 보다는
은행과 임차인의 보증금으로 주택을 매수하는 경우가 많습니다.
은행을 통하여 자금융통을 하게되면 초기 투자금이 적게 든다는 장점이 발생하지만
임대인이 이자를 감당하지 못할 경우는
은행에서 바로 경매처분을 넘기게 됩니다.
이 경우 경매를 통한 매각대금 처분 시
최우선으로 변제받는 사람이 근저당권 설정자 이기 때문이지요.
쉽게말하면 임차인은 후순위인 2순위이기 때문에
보증금 전액을 못 받을 수 있거나
한 푼도 못 받게 되는 경우가 발생하는 것입니다.
이러한 이유 때문에
전세 계약 시 등기사항전부증명서를 통하여
근저당 설정여부를 확인하는 것이 중요합니다.
하지만 요즘은 이러한 등기사항전부증명서도
위조를 하는 사람들이 많기 때문에
이 부분도 주의하셔야 합니다.