1. 전세계약 연장하는 방법
전세계약이란?
임차인(세입자)이 전세금을 지급하고 임대인(집주인)의
부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라
사용하고 수익하는 계약을 의미합니다.
이는 일반적인 공동주택에 대한 임대거래 중 하나로
월세와 더불어 널리 알려진 계약으로
보증금을 미리 지불하고 해당 부동산을 사용하는 형태로
임대기간이 끝나면 보증금을 돌려받게 되는데요.
주택 시세, 부동산 등기부등본, 건축물대장 등을
확인하는 단계에서 주의해야 할 사항이 있습니다.
계약 시 에는 주택 소유자 및 대리인, 세금 체납여부, 공인중개사 확인,
특약사항 작성 및 추가, 잔금지금 전 재확인 등을 꼭 알아두셔야 하며
계약체결 후에도 주의해야 할 사항으로는
이사, 전입신고, 확정일자, 전세보증금반환보증 가입, 계약 해지통보,
대항력, 우선변제권 유지, 임차권등기명령 등이 있습니다.
2) 계약기간
임대인과 임차인이 정하게 되며 주택 임대차보호법에 따라
임차인의 권리를 보호하기 위해서 최소한 보장받는 기간이 있습니다.
주택의 경우 2년,
상가건물의 경우 1년 이라는
기간동안 법적으로 보호받을 수 있으며,
기간이 종료될 때쯤 임대인과 임차인이 유지할 것인지
아니면 종료할 것인지를 두고 논의하게 됩니다.
2. 전세계약 연장
1) 묵시적 갱신 연장
묵시적 갱신이란?
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경 등을
통지하지 않는 경우에는 만료가 됬을 때,
전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 말합니다.
임대인이 기간의 종료 이전 또는 종료 시 갱신하거나
거절하겠다는 통지를 하지 않는 경우가 있는데
이 경우 암묵적으로 기존 조건과 동일하게 했다고 간주하는 방식을 말합니다.
이용기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지의 기간에
임차인에게 거절의 통지를 하지 않거나,
조건을 변경하지 않으면 추가로 이용하지 않는다는 듯의 해당합니다.
2) 합의연장
임대차 만료 기간이 다가올 때
조건이나 그 기간등의 조건을 변경하여 합의하거나
기존과 동일한 조건으로 합의할 수 있습니다.
합의가 이루어질 경우 효과는 합의의 내용에 따라 결정되며
조건을 변경하는 경우 변경 내용에 대해
전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없으며
또한 임증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야
후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
전세권에 대한 합의 갱신의 경우
전세권은 그 존속기간의 결정여부와 상관없이 당사자의 합의로 할 수 있습니다.
하지만 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못하며
또한 전세권은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야만 효력이 발생하게 됩니다.
3. 전세 계약갱신청구권 행사하는 경우
1) 개요 및 사용방법
의미: 임차인은 만기 6개월 전부터 1개월 전까지의
기간 내에 요구할 수 있는 권리인데요.
이는 임대인이 법에서 인정하는 정당한 사유가 없이는
이를 거절할 수 없다는 것을 뜻합니다.
행사기간: 행사기간은 원칙적으로 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 이지만
2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나
댕신된 임대차의 세입자는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
행사방법: 세입자가 집주인에게 요구할 때는 대면, 전화, 카톡 문자, 내용증명 등으로
할수도 있지만 추후 분쟁을 대비하여 증거를 남기는 것이 좋겠습니다.
효과: 계약갱신청구권 사용 시 전 임대차와 동일한 조건으로 보고,
갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다.
다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.
중도해지 가능성: 종전 임대차와 동일한 조건으로 전세 2년 연장되는데요.
추가로 연장된 기간은 2년이지만 세입자는 중도에 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
다만 집주인이 해지 통지를 받고 3개월이 지나야 해지됩니다.
2)계약갱신청구권 사용 시 최대 거주기간
세입자가 희망하는 경우 1회에 한하여 기존의 전세계약 2년 연장할 수 있도록 하는 권리입니다.
이 권리를 행사하면 전과 동일한 조건으로 다시 합의된 것으로 보고, 2년이 보장됩니다.
따라서, 이 권리를 행사하면 최대로 2년 더 거주할 수 있습니다.
또한 1회에 한하여 사용할 수 있지만, 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 추가로 연장된 기간이 2년이므로
이를 통해 최대 전세 4년까지 거주할 수 있습니다.
예를들어 본인이 2년 거주하다가 묵시적으로 3년째 거주중이면 4
년까지 거주한 다음에 사용하면 6년까지 거주가 가능합니다.