안녕하세요. 복덕방뉴스입니다.
상가 매도 시 발생하는 다양한 비용 중에서 명도비용이
양도소득세 계산에서 필요경비로 인정되는 여부는 중요한 문제입니다.
명도비용의 정의, 관련 볍령,
그리고 실질적으로 필요경비로 인정받을 수 있는지에 대한
사례를 통해 이를 명확히 설명하겠습니다.
1. 명도비용이란 무엇인가?
명도비용은 부동산을 매도할 때,
임차인이나 점유자가 해당 부동산을 퇴거하는 과정에서 매도자가 부담하는 비용을 의미합니다.
이는 대게 임차인의 조기 퇴거를 유도하기 위한
이사비용, 보증금 반환 외의 추가 보상금 등이 포함됩니다.
상가를 매도할 때,
임대차계약이 종료되지 않았거나 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않을 경우
이러한 명도비용이 발생할 수 있습니다.
2. 명도비용의 필요경비 인정 여부
과거에는 명도비용이 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되지 않았습니다.
그러나 최근 대법원 판례와 2018년 소득세법 시행령 개정으로 인해
명도비용이 필요경비로 인정될 수 있는 조건이 마련되었습니다.
3. 명도비용의 필요경비 인정 사례
김임대 씨의 사례를 통해 명도비용이 필요경비로 인정되는 경우를 살펴보겠습니다.
김씨는 2024년 8월 3일에 임대 중이던 상가를 매도하기로 했습니다.
그러나 임차인 과의 임대차계약이 종료되지 않은 상태에서
매수인에게 상가를 양도하면서,
임차인 의 조기 퇴거를 조건으로 양도양수 계약을 체결했습니다.
이에 따라 김씨는 임차인 에게 임대보증금 외에
조기퇴거에 따른 이사비용으로 3,000만 원을 지급했습니다.
이 경우 임대인이 지급한 3,000만 원은 양도소득세 계산 시
필요경비로 인정받을 수 있습니다.
이는 매도자와 매수자가 계약의 조건에 따라
임차인을 퇴거시키기 위해 지출한 비용이기 때문입니다.
이러한 명도비용은 양도비에 해당하여 양도세
공제되는 필요경비로 인정됩니다.
4. 명도비용의 필요경비 인정 기준
모든 명도비용이 필요경비로 인정되는 것은 아닙니다.
상가를 경매로 취득한 경우나 임차인의 대항력 여부에 따라
명도비용이 필요경비로 인정되는지 여부가 달라질 수 있습니다.
- 대항력이 없는 임차인 : 경매로 상가를 취득하면서
대항력이 없는 임차인에게 지급한 명도비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.
이 경우, 임차인은 법적으로 매수인에게 상가를 인도해야 하며
명도비용을 지급할 의무가 없습니다.
따라서 이러한 비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.
- 대항력이 있는 임차인 : 반면, 대항력이 있는 임차인에게 지급한
명도비용은 필요경비로 인정됩니다.
이는 임차인이 해당 부동산을 계속 점유할 권리가 있기 때문에
매도자가 이를 해결하기 위해 지출한 비용으로 간주되기 때문입니다.
5. 상가 매도 시 명도비용은 조건에 따라
상가 매도 시 발생하는 명도비용은 조건에 따라
양도소득세 계산 시 필요경비로 인정 될 수 있습니다.
임차인의 대항력 여부와 매매 계약의 조건에 따라
이러한 비용이 필요경비로 인정될 수 있는지 여부가 결정되므로
각 사례에 따라 정확한 판단이 필요합니다.
따라서 상가를 매도하거나 경매로 취득할 때에는
명도비용에 관해 정확하게 확인하는 것이 좋습니다.