안녕하세요. 복덕방뉴스입니다.
상가 임차인의 권익을 보호하고 안정적인 영업을 보장하는 중요한 제도인 상가계약갱신청구권과
묵시적갱신에 대해 알아보겠습니다. 상가 임대차 계약에서 임차인의 안정성과 임대인의 권리를
유지하는 데 중요한 역할을 합니다.
1. 상가계약갱신청구권
상가 임차인이 계약 만료 시점에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
이 권리는 상가임대차보호법에 의해 보호받으며, 임차인의 안정적인 영업 활동을
위해 중요한 역할을 합니다. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인은 임대인
에게 서면으로 갱신을 요구할 수 있습니다.
예를 들어, 커피숍을 운영하는 C씨는 임대차 기간이 만료되기 3개월 전에 임대인에게
갱신을 요구했습니다. 이 경우 임대인은 특별한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없으며,
C씨는 안정적으로 영업을 이어갈 수 있습니다. 이 제도는 임대인이 임의로 임차 게약을
종료하거나 불합리한 조건을 부과하는 것을 방지해 임차인의 권익을 보호합니다.
2. 계약갱신 거절 사유
① 임대료 연체
임차인이 정당한 이유 없이 임대료를 연체한 경우, 임대인은 갱신을 거부할 수 있습니다.
② 용도 위반
계약상의 용도를 위반하거나 건물의 일부를 파손한 경우에도 갱신 거부가 가능합니다.
③ 직접 사용의 경우
임대인이 직접 상가를 사용하려는 경우, 임대인은 거부할 수 있습니다.
④ 불가피한 사정이 있을 때
건물의 철거나 재건축이 필요할 때 임대인은 거부할 수 있습니다.
⑤ 임차인의 권리 남용이 있는 경우
임차인이 명백히 권리를 남용하는 경우 거절 사유가 됩니다.
3. 갱신 기간 및 조건
상가임대차보호법에 따르면, 임차인은 최초 계약 기간을 포함해 최대 10년까지 계약 요구할 수
있습니다. 예를 들어, 처음 1년 계약을 맺은 임차인은 9번 더 요구할 수 있어 총 10년간 임대차
관계를 유지할 수 있습니다.
갱신되는 조건은 원칙적으로 기존 계약과 동일한 조건으로 합니다. 임대료 인상은 법적으로
허용된 범위 5% 이내에서 이루어져야 하며, 과도한 인상을 통해 임차인을 내보내는 것을
방지하기 위해서입니다.
4. 묵시적 갱신
계약 만료 후 임차인이 계속 상가를 사용하고, 임대인이 이를 인정할 때 기존 계약이 자동으로
연장되는 것을 의미합니다. 묵시적 갱신은 임차인에게 안정성을 제공하지만, 계약 갱신 청구권
만큼 명확하지 않아 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.
최근의 사례를 살펴보면, 한 상가 임차인이 계약 만료 1개월 전 임대인에게 갱신하지 않겠다고
통보했습니다. 그러나 임대인이 갱신 여부를 미리 알리지 않았기 때문에 임차인은 법원에 소송
을 걸었고, 최종적으로 대법원은 임차인의 손을 들어주었습니다.
5. 게약갱신청구권 통보기간
계약 갱신을 요구할 때 임차인은 사전에 임대인에게 통보해야 합니다.
① 서면 요구입니다.
서면통보하여 증빙할 자료를 보관해야 합니다.
② 기한 준수입니다.
계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 이루어져야 하며, 기한을 놓지면 요구권을 행사할 수 없습니다.
③ 임대료 협의입니다.
갱신 시 보증금은 증감할 수 있으며, 증액 시 월차임 또는 보증금 5% 이내 금액이내에서 협의합니다.
6. 계약갱신의 특례
상가건물 임대차보호법의 적용범위에 해당하는 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우
에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나
경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.