중개보수(중개수수료) 기본 개념
중개보수란?
매물을 소개하고
계약이 성립되도록 중개한 대가로
받는 보수 입니다.
[중요포인트]
● 집을 보여줬다 = 보수 발생 X
● 계약이 성립됬다 = 보수 발생 O
즉, 계약 성립 여부가 핵심입니다.
계약 '성립'의 기준은 언제인가요?
여기서 가장 중요한 기준이 나옵니다.
중개보수는 '계약이 성립된 시점'에 발생하는데요.
< 일반적으로 계약 성립 시점 >
● 임대차계약서 또는 매매계약서 작성
● 계약금 지급 또는 지급 약정
● 당사자 간 주요 조건 합의 완료
☞ 계약서 작성 + 계약금 지급
이 두가지가 가장 명확한 기준입니다.
계약 단계별로 보는 중개보수 반환 가능 여부
① 가계약 단계에서 파기한 경우
가계약이란?
● 계약금 일부만 먼저 송금
● 정식 계약서 작성 전 상태
중개보수는?
원칙적으로 발생하지 않습니다.
그 이유는 계약서 미작성, 계약 성립으로 보기 애매함
[주의할점]
● 가계약도 '계약'으로 인정되는 경우 있음
● 문자 또는 카톡으로 조건 확정 + 계약금 송금 시 분쟁 가능
☞ 이 단계에서는 중개보수를 이미 납부했다면 돌려받을 가능성 높음
② 계약서 작성 + 계약금 지급 후 파기
분쟁이 가장 많은 구간인데요.
이 경우 계약은?
☞ 이미 성립된 상태
중개보수는?
☞ 원칙적으로 반환 대상 아님
그 이유는 중개사는 할 일을 다 했으며
계약 성립까지 완료되었기 때문입니다.
즉, 계약 당사자 사정으로 파기 = 중개보수 반환 X
③ 세입자(매수인) 단순 변심으로 계약 파기
- 갑자기 마음이 바뀜
- 더 좋은 집 발견
- 가족 반대
중개보수는?
☞ 돌려받기 매우 어려움
④ 집주인(매도인) 귀책으로 계약 파기
- 계약 조건을 일방적으로 변경
- 기존에 말하지 않은 하자 발생
- 이중 계약 문제
중개보수는?
☞ 반환 요구 가능성 있음
중개사가 중요한 사항을 알고도 고지하지 않았다면
→ 중개사의 책임 인정 가능
중개보수를 돌려받을 수 있는 대표적인 경우
1. 중개사의 중대한 설명 의무 위반
- 불법건축물 미고지
- 전입 불가 사실 미고지
- 근저당, 권리관계 숨김
☞ 중개사 과실 인정 가능
2. 계약 자체가 무효가 된 경우
- 허위 권한자와 계약
- 법적으로 성립 불가능한 계약
☞ 계약이 무효면 중개보수 역시 근거 상실
3. 계약 성립 전에 중개보수를 받은 경우
중개보수는 계약 성립 후에만 청구 가능합니다ㅏ.
계약 전 미리 받았다면
→ 부당 수령으로 반환 대상
중개보수를 절대 돌려받기 어려운 경우
▶ 세입자·매수인의 단순 변심
▶ 잔금 전에 개인 사정 발생
▶ 대출 안 나온다는 이유(사전 특약 없을 경우)
▶ 가족 반대, 직장 이동 등 개인 사유
☞ 이 경우 중개사는 책임 없음
중개보수 분쟁 발생 시 대처 방법
<< 1단계 >> 계약서·문자 증거 정리
- 미고지 사항
- 설명받은 내용
<< 2단계 >> 중개사무소와 협의
- 감정적인 대응 X
- 사실 중심으로 요구
<< 3단계 >> 관할 지자체 민원
- 시·군·구청 부동산 담당 부서
☞ 실제로 행정 지도만으로 해결되는 경우 많음