건축물대장이란?
이 건물이 언제, 어떻게, 어떤 구조로, 어떤 용도로 지어졌는지를
국가가 공식적으로 관리하는 서류 입니다.
즉, 건물의 주민등록증 이라고 생각하시면 되는데요.
등기부등본이 소유권 중심의 문서라면
건축물대장은 건물 자체의 정보를 기록한 문서입니다.
그래서 부동산 거래 시에는
반드시 등기부등본 + 건축물대장
두 개를 함께 확인해야 안전합니다.
건축물대장이 중요한 이유
건축물 대장을 확인하지 않으면 다음과 같은 위험이 발생할 수 있습니다.
● 대출불가
● 불법 증축된 방인지 모르고 계약
● 근린생활시설을 주택으로 속여 계약
● 주택이 아닌데 전입신고 불가
● 전세보증보험 가입 거절
● 나중에 강제철거 대상 건물
실제로 전세사기 피해자의 대부분이 건축물대장을 확인하지 않은 사례입니다.
건축물대장의 3가지 종류
① 총괄표제부
하나의 대지(필지)에 존재하는 전체 건물들을 한 번에 정리한 목록표
같은 주소지에 여러 개의 동이 있으면
→ 그 전체를 한 눈에 보여주는 요약본입니다.
◆ 총괄표제부에 나오는 주요 정보
- 건물 수
- 대지 면적
- 건축 연도
- 대지의 위치(주소)
- 주요 용도(주택/ 상가/ 오피스텔 등)
◆이런 경우에 꼭 확인!
- 공장 부지
- 상가 주택
- 한 필지에 여러 동이 있는 다세대, 다가구
총괄표제부를 보면 이 땅에 건물이 몇 채나 있는지,
주거용인지, 상업용인지 전체 구조를 한 번에 파악할 수 있습니다.
② 표제부
건물 한 동에 대한 기본 정보인데요.
즉, 건축물 그 자체의 신분증이라고 생각하시면 되겠습니다.
총괄표제부가 전체 요약이라면
표제부는 개별 건물 정보 라고 보시면 됩니다.
◆ 표제부에서 반드시 확인해야 할 핵심 항목
1. 건물 용도
- 단독주택
- 공동주택
- 업무시설
- 숙박시설
- 근린생활시설
※ 주택이 아닌 근린생활시설인데 원룸처럼 임대하는 경우가 많기 때문입니다.
이 경우 전입신고, 확정일자, 보증보험 거절 가능성이 높습니다.
2. 구조
- 벽돌조
- 철골조
- 철글콘크리트
☞ 건물 안정성과 직결되며 화재 보험, 대출 심사에도 영향을 줍니다.
3. 연면적/ 층수
- 연면적
- 전체 층수
- 지상 몇 층/ 지하 몇 층
☞ 불법 증축 여부 파악 가능
☞ 실제 층수보다 초과된 경우 = 위반건축물 가능성 높음
4. 사용승인일
건물이 합법적으로 완공된 날짜
- 누수
- 리모델링 이슈
- 전기·배관 문제
확인 필수!!
5. 위반건축물 여부
- 불법 증축
- 무단 용도 변경
- 옥탑방 불법 개조
이런 상태에서는 전세대출 불가, 보증보험 거절, 매매도 어려움
③ 내가 계약하려는 그 한 호실의 정보인데요.
아파트, 오피스텔, 다세대주택은 반드시 전유부까지 확인해야 합니다.
◆ 전유부에서 반드시 체크할 것
1. 호수
내가 계약하는 집이 정확히 몇 호인지
2. 전용면적
- 내가 실제 사용하는 면적
- 실평수 계산 기준
중개사가 말한 평수와 전유부 전용면적이 다르면 허위 매물 가능성
3. 용도
주거용, 사무용, 상업용
오피스텔이어도 업무시설로 되어 있으면 전입 불가한 경우도 있습니다.
4. 위반 여부
- 전유부에도 위반건축물 표시가 따로 존재할 수 있음
- 방 쪼개기, 불법 복층 등
등기부등본 VS 건축물대장 차이
< 기준 >
● 등기부등본: 소유권
● 건축물대장: 건물 정보
< 핵심 >
● 등기부등본: 누구 소유인지
● 건축물대장: 어떤 건물인지
< 확인 >
● 등기부등본: 근저당, 가압류
● 건축물대장: 용도, 구조, 불법 여부
전세계약 시 건축물대장 체크리스트
- 사용승인일 확인
- 전용면적 허위 아닌지
- 위반 건축물 문구 없는지
- 근린생활시설 아닌지
- 주택용도 맞는지
- 불법 증축 없는지
- 전유부와 계약서 호수 일치 여부
건축물대장 발급방법(무료)
[정부24]
● 정부24 접속
● 건축물대장 검색
● 총괄/ 표제부/ 전유부 선택
● PDF 무료 출력 가능
☞ 집 보러 가기 전에 미리 출력해가면
중개사 말에 속지 않고 직접 확인 가능