1. 임대인은 임대차 계약 만료일에 신규 임차인의 임대 여부와 상관없이 전세(혹은 월
세) 보증금을 즉시 반환한다.
주택임대차보호법만 보더라도 계약 만료일이 되면 임차인은 주택을 임대인에게 반환하고,
임대인은 임대차 보증금을 임차인에게 반환하도록 되어 있다는 건 다들 아실겁니다.
하지만, 생각보다 많은 임대인들이 신규 임차인이 아직 구해지지 않았다는 이유로 보증금 반환을 계약 만료일
이후로 미루려고 하는게 엄연한 현실입니다. 특히 빌라(다세대·다가구·연립주택 등)의 경우 최근 몇 년 사이
역전세난이 심해지면서 이런 일이 더욱 자주 발생하고 있습니다.
계약 만료일에 맞춰 보증금을 돌려받지 못 할 경우 세입자는 새로운 집으로 이사갈 돈을 마련하기 어려워지는 등
큰 곤란을 겪게 되는데요. 이 특약을 이러한 상황을 예방하기 위해 '신규 임차인이 구해지든 말든 상관없이 나는 계약
종료일에 꼭 보증금을 돌려받겠다'는 의사를 집주인에게 명확히 전달하기 위해 추가하는 특약 입니다.
2. 임대인은 잔금지급일 다음날까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지
않는다.
신규 전월세 계약을 체결하며 전세사기를 예방하기 위해 꼭 넣어둬야만 하는 조항인데요.
현행 주택임대차보호법에 따라 세입자의 대항력은 임차 주택으로의 이사와 주민등록 전입신고를 모두 마친 다음날
0시부터 발생하기 때문입니다.
그렇기 때문에 이사와 전입신고를 마쳤다고 하더라도 다음날 0시가 될 때까지 대항력을 가지지 못 하게 되는데요.
일부 악덕 집주인들의 경우 이 같은 법의 허점을 이용해 잔금지급일에 은행에서 대출을 받는 방식으로 세입자를
농락해 왔습니다. 이렇게되면 금융기관이 설정한 근저당이 세입자의 권리보다 앞서게되고, 세입자의 권리는 후순위로
밀리게 되는거죠. 그래서 세입자는 집주인이 대출을 갚지 못 해 집이 경매나 공매로 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받기
어려워질 수 있습니다. 소중한 보증금을 지키기 위해서는 이 같은 특약을 꼭 넣은 뒤에 잔금지급일에 이사와 주민등록
전입신고, 확정일자 부여까지 모두 마쳐야만 한다는 사실을 절대 잊어서는 안됩니다.
3. 임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 적극 협조한다. 임대인 또는 임차
목적물(주택)의 하자로 인한 반환보증 가입 미 승인 시, 계약은 무효로 하며 임대인은
계약금, 중도금, 잔금 등 임차인에게 지급받은 금액 전액을 즉시 반환한다.
최근에 전세사기에 대한 우려로 전세계약을 체결한 뒤 전세보증금 반환보증에 가입하는 일이 거의 필수처럼 여겨지
고 있는데요. 이 특약은 반호나보증 가입을 위해 마련해 두는 조항힙니다. 전세권 설정과는 달리 전세보증금 반환보증
가입은 임대인의 동의없이 세입자의 의지대로 진행할 수 있는데요.
하지만, 임대인이나 임차 주택에 결격 사유가 있을 경우 보증기관으로부터 반환보증 가입이 거절됩니다.
4. 임대인은 계약기간 중 임차 주택을 매매하거나 금융기관 등에 담보로 제공하는 경
우 이에대해 임차인에게 통보해야 한다. 이 경우 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를
거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.
임대차 계약 기간 중에 집주인이 달라지게 되면 아무래도 세입자 입장에서는 신경이 쓰일 수 밖에 없는데요. 집주인이
해당 주택을 잠보로 대출을 받았을 때도 마찬가지 입니다. 물론 해당 주택에 입주한 뒤 전입신고를 하고, 주민센터 등
에서 확정일자까지 잘 부여받았다면 기존에 확보한 대항력과 우선변제권 등의 법적 권리는 집주인이 바뀌든 말든, 해
당 주택이 담보로 제공됬던 말던 동일하게 유지할 수 있습니다. 하지만 역시나 찜찜한 것은 어쩔 수 없습니다.
혹여나 신규 집주인에게 보증금을 반환할 의지나 능력이 없다면 나중에 큰 곤경에 처할 수 있습니다.
이 특약은 이 같은 문제를 예방하기 위한 조치인데요. 혹시나 집주인이 세입자 모르게 주택을 다른이에게 매매하거나
집을 담보로 대출을 받는 일을 막기위한 조치입니다. 혹시나 집주인의 행동이 불안하게 느껴진다면 임대차 계약을 종
료하고 보증금도 돌려받을 수 있습니다.
5. 임차인의 귀책사유가 없는 주택과 시설물의 고장(노후로 인한 고장)은 임대인이 적
극 수리하기로 한다.
세입자와 집주인이 벌이는 분쟁 중에서 가장 자주 나타나는 분쟁은 단연 주택과 내외부 시설물의 파손·고장과 그 수리
책임을 둘러싼 분쟁이라고 할 수 있는데요. 민법에서 큰 틀에서 집주인의 수리 책임을 규정하고는 있지만 그 규정이 상
당히 포괄적이고 모호한 점이 적지 않기 때문입니다.
일반적으로 보일러 관련 고장, 누수, 계량기 파손, 설비 교체, 시설물 파손, 전기시설 관련 문제 등 중요 고장은 임대인
이 처리하는게 관례인데요. 이와 반대로 형광등 교체, 도어록 건전지 교체, 샤워기 헤드 교체등 간단한 소모품 교체는
임차인이 해결하는게 관행입니다. 하지만 일부 집주인의 경우 본인의 수리 책임을 회피하려고도 하는데요. 혹시라도
그런 집주인을 만날 것을 대비해서 위와 같은 특약을 미리 마련해두면 좋다는 게 부동산 변호사 등 전문가들
의 설명입니다.