안녕하세요. 복덕방뉴스입니다.
아파트 등 주택이 오래되면 안전 문제뿐만 아니라
세대 내 시설이 낙후되어 주거선호도가 떨어집니다.
이는 자연스럽게 주택 매매가에도 영향을 미치며,
낙후된 주택이 밀집된 지역은 도시 전반의 매력도마저 하락시킵니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 주
택을 헐고 새로 짓는 것은 도시경관을 개선할 뿐만 아니라
주택의 가치까지 상승시켜 재산 증식의 기회로 작용합니다.
이러한 이유로 돈되는 재개발과 재건축 사업은 투자 측면에서도 주목 받고 있습니다.
재건축이란?
재건축은 기반 시설이 비교적 양호하지만
주택 자체가 낡고 안전하지 않아 새로 지을 필요가 있을 때 이루어지는 사업입니다.
주택만 새로 짓는 것이기 때문에 기반 시설을 새로 구축할
필요가 없거나 최소한의 비용으로 진행할 수 있습니다.
재건축은 집 주인들이 자율적으로 조합을 결성하여
시공사를 선정하고 공동으로 사업을 추진하는 방식으로 진행됩니다.
그러나, 사업 추진 전에 시장 및 군수로부터 '재건축 정비구역'으로
지정받아야 하는 법적 절차를 거쳐야 합니다.
대표적인 예로 단군이래 최대 재건축단지인
강동구 둔춘동의 둔춘주공아파트 5,930 가구를철거하고
해당부지에 올림픽파크포레온의 명칭의 아파트로 85개동의 12,032세대가 입주를 앞두고 있습니다.
재개발이란?
재개발은 주택뿐만 아니라 그 주택이 위치한
지역 일대의 기반 시설까지 모두 낙후되었을 때, 이를 새로 짓는 사업입니다.
즉, 재건축보다 사업 범위가 훨씬 크며 기반 시설을 포함한 도시 전반의 정비를 포함합니다.
도시와 주거환경 정비계획 수립을 시작으로
재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발사업조합을 설립하고
사업시행인가를 받아 사업이 시작됩니다.
이후 분양절차를 거쳐
관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어갑니다.
공사가 완료 되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고
조합은 청산절차를 진행하여 재개발사업이 완료 됩니다.
재개발은 재건축과 마찬가지로 주민들이 조합을 결성해 진행하지만,
사업 규모가 큰 만큼 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다.
재개발 역시 '재개발 정비구역'으로 지정받아야 사업이 진행될 수 있습니다.
예를 들어,
현재 분양중인 강동구 성내동의 그란츠 리버파크 하이엔드 아파트는
성내5구역 재개발 사업으로 추진된 아파트 입니다.
재개발 및 재건축 투자방법
재개발과 재건축 사업이 진행되는 곳에서는
낡고 작은 주택을 철거하고, 고층 아파트와 새로운 기반 시설을 만듭니다.
이렇게 되면 기존보다 세대 수가 늘어나며
조합원이 아닌 사람들에게 일반분양을 통해 남은 물량을 판매하게 됩니다.
이 과정에서 얻는 수익은 개발 비용을 충당하는 데 사용됩니다.
만약 일반분양 수익으로 개발 비용이 충당된다면,
조합원은 추가 비용 없이 새 아파트로이주할 수 있어 재산 증식의 기회가 되지만,
현실적으로 개발비용 충당하기는 어렵기 때문에, 일반적으로 추가 분담금이 발생합니다.
1. 조합원은 청약 경쟁 없이 새 아파트를 확보할 수 있습니다.
2. 경우에 따라 추가 분담금 없이 아파트를 얻을 수도 있으며,
추가 비용이 발생하더라도 일반적으로 시장 가격보다 저렴합니다.
3. 주택 경기가 호황일 때,
개발 단계애서부터 완공 후까지 시세가크게 오를 가능성이 큽니다.
이 시점에서 입주권을 양도하여 큰수익을 올릴 수도 있습니다.
재건축 및 재개발 리스크
1. 긴 개발 기간
재건축과 재개발은 주민 간의 이해 조정과 인허가 과정 등 복잡한 절차를 거치므로,
일반적으로 6~7년, 시세 차익이 크게 기대되는 도심 지역에서는 10년 이상이 소요될 수 있습니다.
2. 변수로 인한 리스크
오랜 기간 동안 부동산 시장의 변동성이나 금리 상승 등으로 인해 손실이 발생할 수 있습니다.
재건축과 재개발은 장기적인 관점에서 매우 유망한 투자 방법이 될 수 있습니다.
특히, 시세가 저렴할 때 낡은 주택을 매입하고
개발이 본격화되기 전에 적절한 시점에서 매도한다면 큰 이익을 얻을 수 있습니다.
하지만 기간이 길고, 다양한 변수가 존재하므로 충분한 조사와 계획이 필요합니다.
고려 중이시라면
각 사업의 장담점을 충분히 이해하고,
전문가의 조언을 바탕으로 신중한 결정을 내리는 것이 중요합니다.
이상으로 돈되는 재건축과 재개발의 차이점과
투자 방법에 대해 살펴보았습니다.