안녕하세요. 복덕방뉴스입니다.
부동산 매매 계약이 체결되면 계약금, 중도금 잔금 지급일을 협의하여 진행합니다.
매수자는 아파트 매매 계약시 계약금을 치르고 중도금과 잔금을 어떻게 마련하고
치를 것인지 계획을 세우게 됩니다.
중도금과 잔금 날짜를 정할때보는 본인에게 유리하도록 날짜를 잡는 것이 중요한데요.
중도금 잔금 날짜 본인에게 유리하게 잡는 팁 정리하겠습니다.
1. 중도금 지금하면 계약 해제는 어렵다.
매매 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 후, 중도금을 지급하기 전에는 해제할 수 있습니다.
이는 매수인에게 계약금을 포기하는 대가로 계약 해제의 권리를 주고, 매도인에게는 계약금의
두 배를 돌려주는 방식으로 계약을 해제할 수 있는 권리가 주어지기 때문입니다.
하지만 중도금을 지급하고 나면 상황이 달라집니다. 이때부터 양측 모두의 동의 없이는 일방적으로
해제할 수 없습니다. 법적으로도 중도금 지급이 이행에 착수한 것으로 간주되기 때문에, 이 시점에서
해제하려면 소송을 통해 법적 판단을 받아야 합니다. 중도금 지급일을 정할 때는 매수인 본인의
재정적 상황과 거래 조건을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
2. 중도금 지급일 정하기
중도금 지급일을 정할 때는 부동산 시장의 흐름을 고려하는 것이 중요합니다.
매수인 우위 시장과 매도인 우위 시장에서는 전략이 다르게 적용될 수 있습니다.
① 매수인 우위 시장
가격이 하락세가 크게 보이거나 시장 경기가 좋지 않은 경우, 매수인 입장에서는
중도금 지급일을 최대한 늦추는 것이 유리할 수 있습니다. 중도금 지급 전 아파트
가격이 크게 하락한다면, 이미 지불한 계약금을 포기하고 해제하는 것이 오히려
경제적으로 이득이 될 수 있기 때문입니다.
또한, 물건에 대한 확신이 서지 않는다면, 중도금 지급일을 늦추어 시간을 벌 수
있습니다. 이때 계약금 역시 최소한으로 설정하는 것이 좋습니다. 일반적으로
계약금은 거래 금액의 10%로 설정되지만, 매수인 우위 시장에서는 5% 정도로
낮추어 진행하는 것도 방법입니다.
② 매도인 우위 시장
아파트 가격이 상승세를 타고 있는 매도인 우위 시장에서는 반대로 중도금 지급일을
앞당기는 것이 좋습니다. 부동산 가격이 급등할 가능성이 높은 상황에서는 중도금을빨리 지급하여 계약의 안전성을 확보하는 것이 중요합니다. 만약 매도인이 계약금의두 배를 돌려주고 계약을 해제하려는 상황이 발생할 수 있기 때문에, 이를 방지하기위해 중도금 지급일을 짧게 잡아야 합니다.
추가적으로, 계약서 특약사항란에 "매수인이 원할 경우 중도금을 조기에 지급할 수 있다"는 문구를 포함시키는 것도 좋습니다. 이는 매수인이 시장 상황에 따라 빠르게 대처할 수있는 유연성을 제공하여, 예기치 못한 상황에서도 계약을 유지하기 위해서입니다.
3. 잔금일 6월 1일의 중요성
잔금 지급일을 정할 때는 6월 1일을 염두해 두는 것이 절세의 핵심입니다.
부동산 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 그 해의 소유자에게 부과됩니다.
재산세 과세 기준은 잔금일(실제 소유권이 이전되는 날)이 기준이 된다는 것입니다.
따라서 매수인은 잔금일을 6월 1일 이후로 정하는 것이 좋습니다.
이러면 해당 연도의 보유세 부담을 피할 수 있습니다.
반대로 매도인은 6월 1일 이전에 잔금을 완료하여 보유세 부담을 매수인에게 넘길 수
있습니다. 이처럼 잔금일 설정을 통해 세금 절감 효과를 누릴 수 있으며, 매수인과
매도인 간의 가격 협상에서도 중요한 요인으로 작용할 수 있습니다.
매도인이 잔금 날짜를 희망할 때
종종 매도인이 잔금 날짜가 급하거나 특정 날짜로 지정하기를 원하는 경우가 있습니다.
이는 주로 세금 문제나 매도인의 이사 일정과 관련이 있을 수 있습니다.
① 세금 관련 이유
큰 이유는 양도소득세 비과세 혜택과 관련입니다.매도인이 비과세 혜택을 받기 위해 정해진 날짜까지 잔금을 받기를 원한다면, 매도인은이 날짜를 맞추기 위해 거래 조건에서 양보할 가능성이 높습니다. 매수인은 이를 활용하여가격을 조정하거나 다른 조건을 유리한 쪽으로 제시할 수 있는 조건이 됩니다.
② 이사 일정
매도인이 잔금 날짜를 지정하는 이유는 이사 일정 때문일 수 있습니다. 새로운 집을 이미계약한 경우, 잔금일이 그 집의 잔금일과 조정때문입니다. 매도인은 잔금일을 맞춰주는조건으로 매수인은 이를 활용해 거래 조건을 조정할 수 있습니다.
이상으로 아파트 집 빌라 오피스텔 등 매매 계약시 중도금과 잔금 날짜 유리하게
잡는방법에 대해 정리했습니다. 부동산 매매를 준비하는 분들에게 도움되시길
바랍니다. 감사합니다.^^