안녕하세요. 복덕방뉴스입니다.
분쟁 피하기 위한 부동산 매매계약서 작성시 주의사항
아파트 주택 등 부동산 거래에는 분쟁이 발생할 수 있습니다.
분쟁을 예방하기 위해서는 구체적인 특약을 통해 매도자와매수자 간의 이해관계를 명확히 하는 것이 좋습니다.분쟁 예방을 위한 아파트 매매 계약서 작성시 필요한 특약에대해 정리하겠습니다.
아파트 등 집매매 계약서 작성시 특약이 중요한 이유
집을 사고 파는 것은 집에 관련된 권리와 의무가 포함되어 있습니다.
매매계약서에는 거래가격, 계약금, 중도금 잔금액과 지급일자 등과
함께 당사자의 인적사항을 기록합니다.
또한 추후에 발생되는 문제에 대비하기 위해 특약을 잘 넣어야 합니다.
계약서 특약은 당사간의 협의하여 작성된 내용으로 우선하기 때문에
중요합니다. 단, 강행규정이나, 사회질서에 유지에 위반하는 내용의
특약은 무효합니다.
1. 계약 해제 시 위약금 조항
계약 해지 시 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해 위약금 조항을 명확히 기재해야
합니다. 매도자와 매수자가 게약을 해제할 경우, 각각 계약금의 두 배에 해당하는
금액을 위약금으로 지급하도록 명시합니다.이를 통해 일방적인 계약 해제로 인한 손해를 최소화할 수 있습니다.
2. 임대차 관련 특약사항
매수자가 매매 후 주택을 임대할 계획이 있다면, 임대차 관련 특약사항을 사전에
명확히 해두어야 합니다.
● 새로운 임대차 계약 협조
매도자는 매수자가 새로운 임대차 계약을 체결하는 것에 최대한 협조하도록 명시합니다.매수자의 요구가 있을 경우, 매도자가 적극적으로 집을 보여주는 등 협조하는 내용을 포함합니다.
● 기존 임대차 승계
기존 임대차를 승계할 경우, 기존 임대차 계약서의 사본을 매수자에게 제공하고, 잔금 시
원본을 전달받도록 합니다. 특히 다가구 주택의 경우, 각 호실별 임대 내역을 매매계약서에
기재하여 매수자가 모든 임대차를 승계하도록 명시합니다.
※ 해당 주택의 모든 임대차를 승계하기로 한다. 현 임차인 (보증금 000원, 계약종료일 00년
0월 0일) 글대로 승계한다.
● 임차인 있는 주택에 매입하고 잔금일에 입주를 할때
세입자가 있는 주택에 매수자가 실입주할 예정이라면, 잔금 시까지 임차인을 내보내는
책임을 명확히 합니다. 임차인 명도에 차질이 생겨 발생하는 모든 비용은 매도자가
부담하도록 명시합니다.
3. 옵션 및 하자담보책임 특약사항
목적물에 포함된 옵션과 하자담보책임에 대한 내용입니다.
빌트인으로 설치된 기본 옵션일때는 관계없지만 매도자가 살면서 설치한 가전이나 옵션 등에
소유권의 범위를 기재하는 것이 분쟁을 피할 수 있습니다. 예를 들어 타공을 하여 설치된에어컨이나, 전기 인덕션 등 이 집 매매시 포함 여부입니다.
- 옵션 여부 특약 예시 -● 설치된 가전제품 (전기인덕션, 식기세척기, 김치냉장고, 디지털도어록)이 매매 목적물에 포함됨.
● 주방의 전기인덕션은 잔금 시 매도자가 가져감.
● 대문 옆에 식재된 소나무는 잔금 시 매도자가 가져감.
하자담보책임
잔금일 이후 일정 기간 내에 발생하는 하자에 대한 책임을 매도자가 지도록 명시합니다.
예를 들어, 잔금일로부터 6개월 내에 발생하는 하자에 대해 매도자가 책임을 지도록 하고,
누수나 균열 등 중대한 하자의 경우 책임 기간을 설정합니다.
● 매도자는 잔금일로부터 6개월 내에 발생하는 모든 하자에 대해 책임을 지며, 누수와
균열 같은 중대한 하자는 1년간 책임을 진다.
● 중대한 하자(내부 누수 등)에 대해 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임진다. 등
현 시설물 상태 매매계약
'현 시설 상태에서'라는 표현은 매수자가 매도자에게 사소한 하자에 대해 책임을 물을 수
없다는 의미입니다. 계약서 작성 전에 시설 상태를 확인했기 때문에, 매도자의 고의가
아니라면 책임을 면할 수 있습니다.
4. 리모델링 관련 특약사항
매수자가 잔금 전 리모델링을 원하는 경우, 매도자의 동의를 받아야 하며, 이와 관련된
내용을 기재합니다. 매도자는 리모델링 공사 시작 전까지 모든 공과금을 정산하고,
열쇠와 비밀번호를 매수자에게 인도한다는 내용을 기재합니다. 리모델링 공사 시작일부터
관리비 등은 매수자가 부담한다. 등
부동산 매매계약서 작성 시 특약사항을 꼼꼼하게 기재하는 것은 분쟁 예방의 핵심입니다.
계약시 필요한 특약사항을 명확히 기재하여 안전하고 원할한 부동산 매매 계약진행
하시기 바랍니다.