안녕하세요. 복덕방뉴스입니다.
전셋값이 크게 오르면서 상승 원인을 전월세 상한제와 계약갱신청구권인
임대차2법때문이라는 주장이 나오고 있는데요. 임차인 입장에서는
전셋값이 내리면 가만히 있다가 전셋값이 폭등하면 주택임대차보호법
개정안 책임론이 나오곤 합니다.
'임대차2법 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 전셋값 상승과 연관성이있는지 살펴보겠습니다.
계약갱신청구권 유지 찬성 54.1%
최근 국토연구원 조사에 따르면, 국민 54.1%가 현행 2+2년 계약갱신청구권
유지에 찬성한다고 합니다. 하지만 임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권)
이 전세가 상승의 원인으로 지목되면서 존폐 기로에 서게 되었는데요.
이러한 상황은 일관성 없는 정책으로 인해 전세난민들의 혼란을 가증시키고
있습니다.
2020년 7월 31일 시행된 임대차2법은 세입자의 주거권을 보호하는 역할을
했지만, 임대료 폭등의 주범으로 몰리며 논란이 되고 있습니다. 이 법안은
임대료 증액을 기존 임대료의 5% 이내로 제한하는 전월세상한제와
세입자가 원할 경우 2년 계약 만료 시 1회 연장해 최대 4년 동안 계약을
이어갈 수 있는 게약갱신청구권을 포함하고 있습니다.
임대차2법의 시행과 부작용
임대차2법이 시행된 이후, 세입자들의 권리는 강화되었지만, 부작용도 발생했습니다.
저금리 장기화 시대로 매매·전세가가 동반 상승했던 2020년 이후, 2021년 하반기부터
고금리가 시작되면서 집값은 하락했지만, 전세 수요는 늘어나 매매·전세가의 움직임이
상반되는 현상이 벌어졌습니다.
현 정부는 임대차2법이 전세가 상승을 부추긴다는 이유로 폐지를 추정하고 있습니다.
정부는 임대차2법에 따른 4년 계약이 종료되는 시점에 임대인이 신규 임대차 계약을
체결해 5%로 제한된 임대료를 한 번에 올렸다고 진단했습니다. 이로 인해 임대차2법이
만기에 도달한 가구가 늘어날 것으로 예측됩니다.
임대차2법 폐지되어도 전세가 안정은 어려워
서울 아파트 전세가가 상승하는 가운데, 전문가들은 임대차2법 폐지가 전세가
안정화에 미칠 영향은 불분명하다고 설명합니다. 임대차2법의 부작용을 주장한
전문가들마저 폐지는 수요자에게 더 큰 혼란을 줄 것이라는 우려를 표하고 있습니다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "임대차2법을 폐지하면 시장에 더 큰 혼란을
줄 것"이라며 "수정·보완이 바람직하고 계약갱신청구권 기간을 '2+1년'으로 변경하는
방식 등도 검토할 수 있다"고 조언했습니다.
윤지해 부동산R114 팀장도 "시장 영향과 상관없이 변동성을 키우는 정책은 신중해야
한다"며 "정책은 신뢰와 에측 가능성이 훼손되지 않아야 한다"고 지적했습니다.
임대차2법 폐지가 전세가 안정화에 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 의견도 많습니다.
임대차2법 시행 4년을 맞아 계약 만기 이후 임대인들이 전세가를 인상할 가능성은
있지만, 폐지 시 전세가가 안정될 수는 없기때문입니다. 전월세 상한제, 계약갱신요권이
있기 때문에 임차인들은 4년의 임대차기간에는 거주할 수 있지만 폐지되면 인상되는
시기가 2년 앞당겨지기 때문에 더욱 불안감을 줄 것입니다.
전세가 상승원인은 임대차2법 이외에도 주택담보대출 비율(LTV) 규제와 전세금의
80%까지 저금리로 대출해 주는 전세대출 지원정책 등이 복합 요인으로 작용했습니다.
임대차2법 시행 이후 전세가가 하락했던 시기도 존재해 임대차2법이 전세가를
직접 올렸다고 보기는 어렵습니다. 전세가 상승의 원인은 아파트의 입주 물량
부족과 비아파트 기피 현상 등 다양한 원인이 있습니다.
아파트에 비해 비아파트인 빌라 오피스텔 등의 전세가격은 공동주택가격으로
많이 떨여졌고 임차인을 구하기가 더 어려워졌습니다.
따라서 임대차2법이 전세가 상승의 직접적인 원인으로 보기에는 무리가 있습니다.
정책의 일관성과 예측 가능성을 유지하는 것이 중요하며, 전세가 안정을 위해서는
다양한 요인을 고려한 종합적인 접근이 필요할 것으로 보입니다.