안녕하세요. 복덕방 주요뉴스입니다.
오늘은 전세사기 피해를 방지하기 위해
전세계약서에 반드시 추가해야할 특약에 대해서 정리했는데요.
여러분들께 조금이라도 정보가 되어서
피해방지에 도움이 되셨으면 좋겠습니다!!!!
전세자금대출
계약서를 작성하고 전세자금 대출을 신청하면 심사기간이 약 2주동안 걸리는데요.
세입자 가격은 충분하지만 임대인 또는 임차물에 대한 하자 문제로 전세 대출이 안되는 경우가
종종 있는 사실 아시나요?
이미 계약금을 납입한 상황이라면 계약금 몰취로 분쟁이 발생할 수 있습니다.
추후 대출이 필요한만큼 나오지 않는 등 예상치 못한 경우를 대비해
"임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의한다',
"임차인의 전세자금 대출 불가 시 임대인은 계약을 해지하고
계약금과 지불한 금액 전부를 즉시 반환한다" 등의
특약을 기재하는게 좋습니다.
전세보증금 반환보증
금리 인상이나 주택의 가격 하락 등으로 인해
집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우
전세보증보험에 가입되어 있다면 보험사가 대신 이를 지급해 주는데요.
전세금반환 보증보험 가입 시에는 특약 사항에 이를 명시하고,
임차인의 보증금을 지키기 위해 노력해야 합니다.
전세계약 특약 문구에는 "보험료는 임대인과 임차인이 균등하게 부담한다",
"임차목적물의 하자로 가입 거절 시에는 계약금을 반환한다",
"임차인의 귀책 사유 없이 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 없는 경우에는
계약을 취소하고 보증금을 반환한다." 등
특약을 기재하시는게 좋습니다.
소유권 이전등기
전세보증보험과도 관련있는 내용인데요.
전세보증보험 심사 과정 도중 소유자가 갑자기 바뀌면
여러차질이 발생할 수 있기 때문에
"임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다"
등의 특약을 넣어야 합니다.
등기부상 권리변동
임대인이 전세계약 기간 동안 임차주택에 근저당 또는
가압류 등의 권리를 설정한다면
임차인의 다항력에 영향이 미칠 수 있는데요.
따라서 특약을 통해 임차인의 다항력을 최대한 확보하고,
안정성을 가져오는게 중요합니다.
등기부상 권리 변경에 대한 특약 문구는
"임대인은 계약당시 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하기로 한다,
위반 시에는 임차인이 계약을 해지할 수 있다.
이때 손해배상금액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다"
라는 특약을 넣으면 좋습니다.
체납세금
계약을 맺는 임대인에게 체납된 세금도 없어야겠죠?
경매 시 손해를 입을 수 있기 때문입니다.
그러므로, 특약에
"임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고려하여
임차인이 세금 체납 내역을 확인하는 것에 적극 협조한다."
"만일 체납액이 확인된다면 잔금 지급일 전날까지 체납액 전액을 반드시 상환한다."
"체납액이 확인되면 계약을 무효로 하고, 지급한 계약금 및 보증금을 즉시 반환한다"
등의 특약이 필요합니다.
임차기간 중 매매
임대차 계약 도중, 임대인이 매물을 팔아버리는 경우도 있는데요.
이런 경우는 전세 사기의 대표적인 사례입니다.
대다수의 임대인들은 임차인에게 고지를 잘 하지않아,
임차인이 모르고 넘어가는 경우가 많은데요.
피해를 방지하기 위해서는 "계약기간 중 매매 계약 체결 시 반드시 임차인에게 고지한다" 라는
특약이 반드시 포함되어야 합니다.
새로운 매매 계약이 체결됬다는 고지를 받고도 새로운 임대인을 신뢰할 수 없다면
임차인은 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있습니다.