안녕하세요. 복덕방뉴스입니다.
주거환경이 낙후된 지역에 도로, 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고
주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비 하는 사업을 재개발이라고 하는데요.
이 과정에서 다양한 용어들이 사용되며 그 의미를 이해하는 것은
사업의 흐름을 파악하는데 매우 중요합니다.
그래서 오늘은 재개발 관련 용어에 대해서 다룰텐데
잘보시고 계획이 있으시면 대략적인 틀을 잘 세워보시기 바랍니다.
재개발 관련 용어
1. 조합원이란?
사업을 추진하기 위해 조합을 구성하는 사람들이며,
주로 해당 지역 내에서 부동산(토지, 건물 등)을 소유한 사람들을 의미합니다.
*사업의 주요 결정권자들로, 사업의 방향이나 세부 사항을 결정하는데 중요한 역할
2. 토지등소유자란?
구역 내에서 토지 또는 건물을 소유한 사람을 말합니다.
토지 소유자뿐만 아니라 건물 소유자도 포함이며, 이는 조합원과 중복될 수 있습니다.
*구역 내 소유자의 권리와 이익이 재개발 사업에 큰 영향을 미침
3. 프리미엄이란?
조합원의 권리를 거래할 때 발생하는 추가가치입니다.
예를들면, 해당권리를 사고팔 때, 발생하는 권리금 이라고 생각하시면 되겠습니다.
*재개발 초기 단계보다 후반으로 갈수록 프리미엄이 높아지는 경향이 있으며,
감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해주는 값
4. 감정평가액이란?
재개발 사업이 시작되기 저넹 기존 건물이나 토지의 가치를 평가하는 금액입니다.
주로 감정평가사가 이를 산정합니다.
*감정평가액은 종전자산평가액 산정에 기초가 되며,
각 소유자의 권리가액을 결정하는 중요한 요소
5. 조합원분양가란?
새로운 주택을 받을 때 지불해야 하는 금액입니다.
일반 분양가보다 일반적으로 10~20% 정도 저렴한 가격이 책정됩니다.
*새롭게 지어진 주택을 우선적으로 받을 수 있으며, 분양가는 사업비와 분담금에 따라 달라집니다.
6. 일반분양가란?
재개발 관련 인원이 아닌 일반인에게 분양하는 주택의 분양가 입니다.
조합원 분양가보다 높은 가격으로 책정됩니다.
*사업에서 일반 분양가가 높아질수록 사업 수익성이 좋아지고,
조합원에게 분양하고 남은 아파트를 분양할 때의 가격
7. 권리가액
이는 종전자산평가액을 기준으로 결정되며
감정평가액에 비례율을 곱해 산출됩니다.
*권리가액은 분담금을 결정하는 요소로 사용하며,
분담금은 분양가에서 권리가액을 뺀 금액
8. 종전자산평가액
재개발 사업 이전에 조합원들이 소유하고 있던 자산(토지, 건물 등)의 평가금액입니다.
*재개발 사업 진행 시 기존 자산의 가치를 평가하여 권리가액을 산정하는데 사용
9. 종후자산평가액
재개발이 완료된 후 소유하게 될 자산의 총 평가금액입니다.
조합원분양 수입과 일반분양 수입을 합한 금액입니다.
*종전자산평가액과 비교를 통해 사업의 이익을 계산할 수 있음
10. 비례율
종전자산평가액과 종후자산평가액의 비율을 말합니다. 이를통해 각 권리가액이 결정됩니다.
*비례율이 높을수록 조합원에게 유리하게 작용하며, 사업의 성공여부에 따라 이 비율이 달라질 수 있음
11. 분담금
조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다.
*일반분양처럼 계약금 10%, 잔금30% 형식으로 납부
12. 총사업비
재개발 사업을 완료하는데 필요한 전체비용으로
건설비용, 용역비용, 그리고 행정비용 등이 포함됩니다.
*낮을수록 분담금이 줄어들고, 수익성은 높아짐
13. 이주비
기존 주택을 철거하고 조합원이 다른 곳으로 이주할 때 지원받는 비용입니다.
*이주비는 생활에 불편을 겪지 않도록 제공되며, 일정금액은 사업비에 포함되며
보통 조합원 부동산의 40~60%를 무이자로 대출해줌
14. 이사비
조합원이 기존주택을 떠날 때 발생하는 이사 비용입니다.
*이사비는 이주비와 함께 지급되며, 이사과정에서 발생하는 실질적인 비용을 지원하고
재개발 구역 부동산에 사는 임차인, 혹은 매도자가 아닌 매수자가(조합원) 이사비를 받는 것이 관례