안녕하세요. 복덕방뉴스입니다.
계약갱신청구권은
임차인이 기존 임대차 계약의 만료를 앞두고
임대인에게 계약을 한 번 더 갱신해 달라고 요구할 수 있는 법적권리입니다.
이 제도는 임차인의 안정적인 거주권을 위해 도입되었으며
임차인은 이를 통해 최대 2년 더 계약을 연장할 수 있습니다.
임차인이 계약갱신청구권 임차인의 권리를
언제 어떻게 행사하면 좋을까 정리해보겠습니다.
계약갱신청구권의 통보기간
계약갱신청구권을 행사하려면 임대차 계약이
종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지
임대인에게 통지해야 합니다.
묵시적갱신청구권에 전세 또는 월세 등
해당 임대차주택에 1회만 사용할 수 있습니다.
최초 계약이 2020년 12월 9일 이후에 체결되거나
갱신된 계약의 경우에는 1개월 전까지 요구할 수 있습니다.
연장시 묵시적갱신요구권을 꼭 사용해야 되나요?
전세 월세 등 임차주택에 1회만
사용할 수 있는 갱신권은 임차인이 계약종료 시
사용하고 싶을때 사용하면 됩니다.
현재 전세가격이 떨어져서 굳이 5%이내 인상폭을 두지 않고,
동일한 조건대로 연장을 하거나 보증금이나 월세를 내려서
계약할 수 있다면 다음기회에 사용해도 좋습니다.
전세가격이 너무 올라서 또는 월세가 너무 올라서
이사를 가려고 갈 곳이 없거나
현재 거주하는 집이 5% 인상하여 거주하는 것이
나을때 사용하면 좋습니다.
계약갱신청구권의 효력
기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여됩니다.
임차인이 계약갱신을 요구하면 원칙적으로 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.
임대료는 기존 계약에서 5% 이내에서 협의하여
인상하거나 동일한 조건대로 연장 하는 등 임대인과 협의하면 됩니다.
임대인도 일정한 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다.
예를 들어
임차인이 두 차례 이상의차임을 연체하거나
임대인이 해당 주택에 본인 또는 직계가족이
실제로 거주할 필요가 있을 경우 등입니다.
임대인의 갱신 거절 사유
임대인은 특정한 사유가 있을 경우 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
1. 임차인이 2개월분 이상의 차임을 연체한 경우
2. 임차인이 주택을 불법적인 용도로 사용하거나 허위정보로 임대한 경우
3. 임대인이 직접 거주할 필요가 있는 경우 (본인 또는 직계존속·비속)
4. 주택이 철거되거나 재건축될 필요가 있는 경우.
만약 임대인이 거짓으로 갱신을 거절했다면
임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상액은 거절 당시의 월 임대료를 기준으로 산정되며
최대 2년치 임대료에 해당하는 금액까지 청구할 수 있습니다.
계약 해지시 3개월 중개보수료
갱신이 이루어진 후에도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.
이 경우, 임대인에게 해지 통보를 한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.
즉, 계약 만료 전이라도 3개월간의 임대료는 계속 납부해야 합니다.
해지 통보 후 3개월이 되면 새로운 임차인을 구하는 중개보수는 임대인이 부담합니다.
반대로 임대인은 임차인에게 해지를 요구할 수 없습니다.
묵시적갱신과 계약갱신청구권의 의미
묵시적으로 계약이 갱신되는 경우도 있지만,
이는 계약갱신청구권의 행사로 볼 수 없습니다.
묵시적 갱신은
임대인과 임차인이 계약해지나 연장 임대료 인상 등에
계약종료 6개월에서 2개월전에 통보하지 않았을때
기존 조건 그대로 연장된 것을 의미하는 것으로 계약갱신권과 다릅니다.
계약갱신청구권은
임차인이 명확한 의사를 표현하고
이를 임대인에게 통보한 경우에만 성립합니다.
계약갱신청구권은
임차인의 안정적인 거주를 보장하는 중요한 제도이며,
그 행사 시기와 절차를 정확히 이해하고
이를 바탕으로 적절한 조치를 취하는 것이 필요합니다.
임차인은 법에서 정한 기간 내에 갱신을 요구하고
임대인은 법에서 정한 사유에 한해 이를 거절할 수 있음을 명심해야 합니다.