안녕하세요. 복덕방뉴스입니다.
며칠전 아파트 전세계약을 하는데 보증금을 인상하지 않고
새로운 임차계약을 한다고 해서 인상하지 않는 이유를 물으니
상생임대인 혜택을 받기 위해서라고 합니다.
지난달 세법개정안을 통해 상생임대주택 특례가 2026년으로 연장하는
방안이 추진되면서 상생임대인에 대해 관심이 많아지는데요.
상생임대주택의 조건과 비과세 혜택에 대해 알아보겠습니다.
상생임대주택이란?
임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로만 올리고 새 계약을 체결하거나
기존 계약을 갱신한 주택을 의미합니다.
이 조건을 충족하면 조정대상지역 내 주택이라도 2년 이상 거주 요건을
충족하지 않아도 주택 처분 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
예를 들어 D씨가 2021년 12월 20일부터
2024년 12월 31일까지 2년간 임차인 E씨와 상생임대차계약을 체결했다고 가정해봅시다.
만약 E씨가 사정으로 만료 전에 이사를 가게 되었다면, D씨는 새로운 임차인을 구하게 되는데요.
이때 보증금이나 임차료 증가 없이 새로운 계약을 체결하게 되면
여전히 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
상생임대차 계약 요건
임대차계약 시 직전 임대차계약 대비
보증금 또는 임차료 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다.
또한, 해당 임대차계약이 체결된 후 최소 2년 이상 임대된 주택이어야 합니다.
예를 들어, A씨가 2020년 1월 1일에 주택을 취득하고,
2020년 2월 1일부터 계약을 체결해 임대를 시작했다면
해당 계약이 상생임대주택의 직전으로 인정받으려면 증가율이 5%를 넘지 않아야 하고
계약기간이 최소 2년 이사이어야 합니다.
특히, 임차인이 만기일 이전에 전출을 하더라도
새로운 임차인에게 같은 조건으로 채결되면 임대기간을 합산하여 인정받을 수 있습니다.
이는 임대인이 임대 기간을 충족하지 못한 경우에도
비과세혜택을 유지할 수 있도록 하는 조건입니다.
비과세 혜택
상생임대주택으로 인정받으면 세제혜택이 있는데요.
조정대상지역 내 주택의 경우, 2년 이상거주하지 않아도 비과세 혜택이 적용됩니다.
또한 장기보유특별공제를 받을 때 필요한 2년
이상 거주 요건도 면제될 수 있습니다.
예를 들어, B씨가 2020년 1월 1일에 주택을 취득하고,
2020년 2월 1일부터 임대차계약을 체결했다고 가정해봅시다.
이 계약이 상생임대주택 조건을 충족한다면, B씨는 주택을
처분할 때 비과세 헤택을 받을 수 있습니다.
묵시적 게약갱신으로 인해 상생임대차게약의 계약서를
양도소득세 과세표준 신고기한까지 제출하지 못한 경우에도
1세대가 직전 임대차계약과 상생임대차 요건을 충족한 것이 확인되면
비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
결론
상생임대주택 제도를 잘 활용하면,
임대인은 조정대상지역 내 주택에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있으며,
임대 기간 중 발생할 수 있는 다양한 상황에도 유연하게 대응할 수 있습니다.
또한 임차인은 시세보다 낮은 가격으로 임차주택을 구할 수 있어서 좋습니다.
그야말로 상생으로 기분 좋은 계약입니다.
다만, 현 시점에서 이 제도가 전세값 안정에 도움이 될지는 의문입니다.